Общество постоянно прогрессирует и ,к сожалению, законодательство не всегда успевает за современными, постоянно меняющимися тенденциями развития. Возникновение новых правовых институтов, или реформирование старых, должно идти в ногу со временем, для более полного регулирования нормами права социальных, политических, образовательных процессов в обществе. Новая редакция ФЗ об ипотеке залоге недвижимости была принята в 2014, значительно дополняющий старый закон, который был принят в уже далеком 1998 году. Чтобы лучше понять те изменения, которые были внесены в новый закон об ипотеке, следует разобраться в некоторых базовых понятиях, принципах и формах, которые присутствуют в данном законе и в законодательстве в целом, в этом поможет данная статья на cryptopilot.ru.
В юридической литературе, ипотекой называется одна из форм залога, которая предполагает, что закладываемое недвижимое имущество ( например дом, квартира, земельный участок) остается в собственности должника, но в случае, когда должник не выполняет свои обязательства, кредитор имеет право взыскать долг за счет реализации имущества, находящегося в ипотеке. Ипотека бывает двух видов : в силу закона ( ипотека как способ исполнения обязательства предусмотрен законодательством) и в силу договора ( исходит из положений, прописанных в договоре). Юридический дуализм, прослеживаемый в ипотеке, присущ и многим другим институтам, например старшему брату ипотеки — залогу.
Многие люди путают понятия ипотека и ипотечный кредит. Последний представляет собою форму долгосрочного займа, который предоставляется физическим или юридическим лицам под залог недвижимости. К такому имуществу могут относится: помещения, сооружения, земельные участки, квартиры. Чаще всего предметом залога является приобретаемая недвижимость. Не более ста российских банков занимаются ипотечным кредитованием. В последнее время тенденции в сфере кредитования ведут к ухудшению условий для заемщиков. Это вызвано повышением процентных ставок, ужесточение требований к ипотеке, монополизация рынка ипотечного кредитования ведущими российскими банками, но при этом наблюдается увеличение выдачи и развитие социальной ипотеки. Также, не менее важен еще один аспект ипотеки — заложенное имущество остается у залогодателя в его распоряжении, однако продать его, без согласия банка он не сможет. Иначе сама суть института ипотечного кредитования сводиться к абсурду — удержание имущества у залогодателя позволило бы ему безнаказанно использовать его в своих целях.
В свою очередь владение и пользование являются двумя из трех ключевых элементов права собственности. Различие этих двух понятий заключается в тех полномочиям, которые собственник обладает при обладании имуществом. Владение предполагает удерживание вещи у себя, то есть фактическое обладание вещью, а пользованием называется способность собственника извлекать из вещи ее полезные свойства. Но интересно то, что без наличия хотя бы одного правомочия не позволит залогодателю ставить в предмет ипотеки такое имущество.
Выражаясь простым языком — это шанс кредитора понести убытки при осуществлении операций, связанных с денежными средствами. Данный риск может быть вызван колоссальным рядом факторов, просчитать которые удается не всегда, ведь здесь необходимо учитывать множество экономических, политических, социальных и даже психологических факторов. Аллиаторность института ипотеки также характерна для всего залогового права, проходящая красной нитью по всем отраслям гражданского права.
Современное российское законодательство уже более пяти лет пребывало на стадии реформирования. Законы, принятые в начале 21 века, не отражали текущую действительность и требовали внесения значительных изменений. Ипотека, как популярная форма получения «доступного жилья» в «нулевых», требовала досконального правового регулирования, ведь с момента принятия Закона об ипотеке залоге недвижимости прошло более 16 лет. И вот, в июне 2014 года, Советом Федерации были утверждены дополнения, а также правки в две статьи данного закона.
Статья 31 Федерального закона теперь значительно дополнена положениями, которые относятся к регулированию способов страхования ответственности лица, являющегося заемщиком по ипотечному договору и относительно финансового риска, присутствующего со стороны кредитора из-за возможной недостаточной материальной ценностью заложенного объекта.
Статья 61 также подверглась ряду изменений. Главным дополнением вышеупомянутой статьи является: определение круга выгодоприобретателей по акту ипотечного страхования; определение, попадающее под понятие страхового случая по акту страхования ответственности должника и финансового риска финансовой организации; также указывается объем страховых выплат по вышеуказанным договорам, сроки и порядок оплаты, сроки оформления таких договоров. Теперь статьей также предусмотрен порядок снижения или пересмотра объема страховой суммы, которая высчитывается по коэффициенту, зависящего от платежеспособности заемщика.
Изменения, внесенные в федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости), предназначены, в первую очередь, на обеспечение должного исполнения государственных программ ипотечного кредитования, которые способствуют улучшению жилищных условий социально незащищенным слоям населения. К примеру, банки, участвующие во всероссийских программах «Военная ипотека» или «Ипотека — молодым семьям» теперь получают возможность производить процедуру выдачи ипотечного кредита с меньшими рисками для своего финансового учреждения. Благодаря более совершенной законодательной базе, реализация таких программ будет производиться на более высоком и эффективном уровне и благоприятно скажется на развитии внутренней экономики страны.