Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения

 
микрозайм580х100
 

Сегодня статья на cryptopilot.ru расскажет о том, как заключить договор аренды нежилого помещения. Не каждая компания может позволить себе купить помещение под офис или склад. Особенно, если это новая компания на рынке и она только начала свое развитие. В связи с этим большинство компаний берут помещение в аренду.

При составлении договора аренды нежилого помещения могут возникнуть вопросы, как грамотно оформить договор с выгодой для обеих сторон. В настоящее время, юристы ведут споры по поводу того, можно или нет затраты по аренде помещений под нужды организации относить на затраты при налогообложении. Данные споры особенно актуальны в тех случаях, когда долгосрочный договор аренды нежилого помещения не зарегистрирован в Государственной палате регистрации, то есть является незарегистрированным.

Есть много аспектов при заключении договора аренды нежилого помещения, о них мы и поговорим далее.

Договор аренды нежилого помещения
Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения

Обязанности и права сторон при аренде нежилого помещения устанавливает именно договор. Арендодатель предоставляет, а арендатор в свою очередь принимает необходимое помещение себе в пользование.

Пользование помещением, по данному договору, является временным, оплата же за использование площадью регламентируется пунктами договора. Также обращаем ваше внимание, что договор может быть и безвозмездным. Но об этом далее.

К основным пунктам договора аренды нежилого помещения относятся:

  • Описание здания
  • Срок договора
  • Срок аренды помещения
  • Цена аренды

В договоре в обязательном порядке нужно прописать описание площадей, которые сдаются в аренду. Если совместно с самим зданием сдается еще дополнительно имущество, например, оргтехника или мебель, то необходимо и это указать в договоре.

Регистрация договора аренды нежилого помещения
Регистрация договора аренды нежилого помещения

Нужно чтобы в договоре были указаны такие данные, как – адрес помещения, общая площадь сдаваемого помещения, назначение помещения. Также обращаем ваше внимание, что площадь помещения в договоре должна соответствовать данным, которые указаны в техническом паспорте о помещении. Технический паспорт выдается в БТИ. Копию паспорта нужно приложить к договору.

Важно!

В статье 607 Гражданского кодекса сказано, что договор будет недействительным, если в нем нет описания объекта недвижимости. В связи с этим, описание в договоре – это один из основополагающих пунктов.

В договоре аренды нежилого помещения прописывают сроки оплаты за пользование помещением и цену аренды.

В Гражданском кодексе, в частности в статье 614, прописано, что если стороны в договоре не прописали стоимость, то оплата будет начисляться согласно законодательству в сравнительных обстоятельствах. Но отсутствие стоимости в договоре не влечет за собой никаких последствий. И только стороны могут решать прописывать цены в договоре или нет.

Дабы избежать различных непредвиденных обстоятельств, то рекомендуем вам, в договоре стоимость прописывать.

Если же вы в договоре не укажете и срок аренды и действия соглашения, то данный договор будет считаться бессрочным, то есть заключенным на неопределенный срок. Это также регламентируется законодательством, регламентируется данное статьей 610 кодекса.

Не стоит забывать о том, что Российское законодательство регламентирует только основные нюансы при заключении договора аренды нежилого помещения. Частные же случаи не регламентируются и решаются в индивидуальном порядке, ссылаясь на Гражданский кодекс Российской Федерации, в частности на статьи 606-625.  На нашем сайте вы можете также найти образец договора аренды нежилого помещения.

Безвозмездный договор аренды нежилого помещения

Так же возможно предоставить в аренду помещение безвозмездного пользования. Для этого следует заключить безвозмездный договор аренды нежилого помещения. Такой договор отличается от обычного тем, что пользование помещениями предоставляется бесплатно. При том сторона, которая берет в аренду помещение обязуется вернуть его в первичном виде. Но отметить, что основой безвозмездного договора аренды нежилого помещения будет считаться – предмет соглашения. То есть помещение, в безвозмездном договоре, в обязательном порядке необходимо прописать данные помещения. В противном же случае, таковой договор будет считаться незаключенным. Безвозмездный договор аренды нежилого помещения – представляет собой договор, в котором нет цены. Такие договорные отношения в основном используются в благотворительных организациях, которые не могут заплатить за подобные услуги. Также такой договор может быть заключен и между родственниками.

Договор аренды помещения необязательно подписывать собственником здания, за него это может сделать доверенное лицо, действующее по доверенности, заверенной нотариально. Срок доверенности должен быть не менее трех лет.

Безвозмездный договор аренды нежилого помещения при необходимости можно заверить нотариально, хотя обычно этого не делают. Если обратиться к Законодательству Российской Федерации, то составляют единый договор, с тем количеством экземпляров, которое необходимо.

Договор аренды нежилого помещения — размеры платы

Также обращаем ваше внимание, что оплата по договору аренды нежилого помещения может быть не только в денежном выражении. В Законодательстве Российской Федерации, в частности в статье 614 пункт два, указан перечень, по которому можно определить виды оплаты за использование помещения. Стороны по соглашению, могут выбрать любой способ оплаты.

Оплата может быть в качестве конкретной суммы, может быть в качестве доли от доходов, может быть в качестве предоставления определенных услуг, в том числе и виде улучшения или ремонта арендуемого помещения. Также оплачивать аренду можно разово либо периодически, согласно графику.

Совершенно неважно, какой вид оплаты выберете именно вы, но в договоре необходимо прописывать конкретную сумму. Как это сделать, если, например, оплата за аренду – это ремонт помещения? Очень просто, нужно услуги за ремонт перевести в денежный эквивалент.

Стоимость указывать в договоре необходимо еще и для того, чтобы не было сложностей с органами налогообложения. Оплата за аренду может быть не обязательно в рублях, если обратиться к гражданскому кодексу, к статье 317, то стоимость аренды может быть в любых денежных единицах. Просто сумма оплаты будет определяться в день внесения арендной платы по курсу Центрального банка России. Если какие-либо прочие условия не прописаны в вашем договорном соглашении.

Общая стоимость договора может изменяться. Но для этого необходимо соглашение как арендатора, так и арендодателя.

Расторжение договора аренды нежилого помещения
Расторжение договора аренды нежилого помещения

Если в договоре нет специальных условий, то согласно статье 614, части третьей сумма договора может изменяться раз в год, по требованию любой стороны. Если арендатор или арендодатель против внесения изменений, то такие споры решаются в судебном порядке. Но при условии, что порядок изменения арендной платы не прописан в пунктах договора аренды нежилого помещения.

Стоит обратить внимание и на то, что стоимость по аренде может не только увеличиваться, она может и уменьшаться. В связи с новыми обстоятельствами по использованию арендованного помещения.

Арендатор может требовать уменьшить оплату за аренду независимо от того, какой порядок аренды установлен договором. Если в договоре прописаны данные об арендуемом помещении и если они не соответствуют действительности, фактически хуже, то по статье 614 Гражданского кодекса, арендатор может потребовать уменьшение оплаты.

Договор аренды нежилого помещения – регистрация права аренды и договора

По Законодательству Российской Федерации, договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать в Регистрационной палате.

Кроме регистрации договора надо еще зарегистрировать и право аренды. Основным отличием между этими двумя определениями заключается в том, что при регистрации права аренды  выдается специальный документ, а при регистрации договора, непосредственно на него ставится штамп Регистрационной палаты.

Обычно документы на регистрацию подают одновременно и на регистрацию договора и на регистрацию аренды права.

Основным же различием меж двух регистраций, является то, что если у вас не будет зарегистрированного права аренды, то это не повлечет за собой никаких последствий. Если же долгосрочный договор будет не зарегистрирован, то данный факт может повлечь за собой признания договора недействительным.

При отсутствии регистрации права аренды, вы все равно можете затраты по данному договору относить на затраты. А при незарегистрированном долгосрочном договоре, налоговый орган может не принять отчет, если затраты вы отнесете на себестоимость.

Договор аренды нежилого помещения безвозмездный
Договор аренды нежилого помещения безвозмездный

Договор аренды помещения — оформление передачи помещения

Законодательство не устанавливает порядок передачи помещения. Для того чтобы не возникли неприятные непредвиденные обстоятельства, то рекомендуем вам оформить акт приемки-сдачи, который подписывают обе стороны. Нужно это, потому что именно арендодатель будет нести ответственность при условии того, что данные недостатки будут препятствовать эксплуатации помещения.

Если из-за недостатков последовали убытки, то возмещать их будет арендодатель, либо же возможно уменьшить арендную плату. Но нужно отметить, что если обратиться к статье 612, то арендодатель несет ответственность только за те недостатки, которые не указаны в договоре и в акте передачи помещения.

Конечно, арендатору нужен акт в той же степени, так как за порчу имущества несет ответственность именно он. Для того, чтобы не было никаких недоразумений в акте следует прописывать все данные помещения.

Договор аренды нежилого помещения – состав затрат расходов.

На себестоимость можно относить затраты, которые проводятся по аренде, даже если договор не зарегистрирован в Государственной палате. Во втором и десятом пункте Положения затраты за аренду помещения входят в список. Надо отметить, что налоговая инспекция считает, что уменьшать базу по налоговым сборам по договору аренды, который не прошел регистрацию — неправомерно. В письме от МНС России указано то, что арендатор не имеет право относить затраты по аренде при незарегистрированном договоре. И если сумму налогообложения убавить на сумму договора, то могут возникнуть трения с представителями налоговых органов.

Но, в то же время, Арбитражный суд России, полагает по другому и считает, действия налоговиков незаконными и неправомерными. Если долгосрочный договор, не является зарегистрированным, а арендатор относит затраты по нему на себестоимость, то налоговые органы могут не принять данную отчетность, в суде же вероятнее всего примут сторону арендатора, так как отношения фактически присутствовали между арендодателем и арендатором, затраты происходили. В связи с данным фактом, отчетное лицо вправе уменьшить базу налогообложения.

Заключить договор аренды нежилого помещения в 2014
Заключить договор аренды нежилого помещения в 2014

Но, несмотря на это, случаи бывают различными и возможно суд примет решение в сторону налогового органа. Чтобы исключить возможность споров, нужно просто заключить два договора долгосрочный и отдать его на регистрацию, а на время прохождения регистрации договора, заключить краткосрочный договор. Краткосрочный договор не нужно регистрировать, в связи с чем он будет вступать в силу с момента его подписания сторонами.

Таким образом, все вопросы по затратам по аренде, будут решаться сами собой. Краткосрочный договор аренды нежилого помещения и долгосрочный договор можно заключить в один период времени, но тут главное соотнести сроки действия договоров. Важно, чтобы краткосрочный договор заканчивал свое действие. А долгосрочный договор аренды нежилого помещения вступал в силу на следующий день.

Кстати, право аренды нужно регистрировать в любом случае в независимости от того какой договор у вас заключен долгосрочный или краткосрочный это утверждено Законодательством Российской Федерации, Федеральным Законом 122.

Договор аренды нежилого помещения — расторжение

Договор, который считается заключенным на неопределенный срок, действителен до того момента пока одна из сторон не захочет его расторгнуть. Обе стороны могут отказаться от выполнения условий договора, уведомив об этом другую сторону в письменном виде, не позднее чем за три месяца. Предварительное предупреждение о расторжении обязательно. Бывает, что арендатор съезжает с арендованного помещения без предупреждения. В таком случае, считается, что если арендодатель не согласен на расторжение, то арендатор по-прежнему обязан выполнять все условия договора, в том числе и оплачивать аренду помещения, сумма которой установлена соответствующим пунктом договора, в течение трех месяцев, если иное не предусмотрено пунктами договора.

Все договоры аренды не помещения делятся на два вида – бессрочные и срочные. Первый вид договора – это тот, который заключен без определенного срока действия. Ко второму виду относятся договоры, заключенный на конкретный срок.

Аренда нежилого помещения - аренда
Аренда нежилого помещения — аренда

Расторжение договоров аренды данных видов различное. Поговорим об этом детальнее.

Условно все договоры аренды можно разделить на две группы. Это договоры с неопределенным сроком действия — бессрочные и договоры, заключенные на конкретный период времени — срочные. Механизм прекращения срочных и бессрочных договоров различен.

Договор, который был заключен на определенный срок, прекращает свое действие с истечение оговоренного срока. Но здесь есть один момент, оговоренный в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если арендатор будет продолжать пользоваться помещением и арендодатель не возражает, то такой договор будет считаться продленным. То есть договор станет бессрочным. И перезаключать его не нужно.

Расторгнуть срочный договор можно только в судебном порядке на условиях, которые регламентируются 619 и 620 статьей ГУ РФ.

Договор аренды нежилого помещения может расторгнуть и арендодатель в том если помещение арендатором используется не по назначению. Это повлечет за собой ухудшение помещения или не вносит плату за аренду, не делает ремонт, в том случае, если он обязан это делать.

Но следует заметить такой факт, что расторжение возможно только после письменного предупреждения со стороны арендодателя. Можно расторгнуть в том случае, если:

  • Арендодатель не предоставляет помещение в пользование или препятствует этому.
  • Помещение не отвечает требованием и непригодно для использования.
  • Помещение имеет ряд существенных недостатков.
  • Арендодатель не делает ремонт помещения, если такое установлено договорным соглашением.

Конечно, договор аренды помещения можно расторгнуть без суда. Для этого необходимо согласие обеих сторон.

Расторгнуть договор аренды помещения
Расторгнуть договор аренды помещения

Договор аренды нежилого помещения — регистрация

В ГК содержится положение о том, что при заключении договора аренды менее, чем на один год требует регистрации в органах государства. Достаточно долго велись споры о том, распространяется ли данное положение на договор. При аренде нежилого помещения не потребуется регистрация договора, если он подписан меньше, чем на один год, данная информация предоставляется письмом от первого июня двухтысячного года № 53.

Если договор аренды нежилого помещения считается долгосрочным, то его нужно отдать на регистрацию. Требование соответствует статье 433 ГК РФ третьему пункту. Договор аренды нежилого помещения, не прошедший процедуру регистрации, согласно статье 165 ГК РФ первому пункту может повлечь за собой признание договора недействительным.

После подписания договора аренды нежилого помещения, арендатор имеет право пользоваться помещением.

Видео о регистрации договора аренды

Видео-консультация адвоката на тему Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, какие варианты существуют в адвокатской практике.

Комментариев нет

Ответить